Zahraniční nemovitosti se v českém hledání posunuly z kategorie exotické fantazie do zvláštního mezistavu. Není to masový odchod ze země. Není to ani důkaz, že se z Čechů stali malí středomořští rentiéři. Je to něco tiššího a zajímavějšího: rostoucí počet lidí si zkouší představit, že část svého života, úspor a budoucnosti neuváže jen k české adrese.
Na první pohled se to dá odbýt jako realitní pohádka. Byt v Itálii. Apartmán u moře. Starý dům v kopci. Balkon, olivy, sklenička vína, dopoledne bez spěchu. Jenže pod touhle katalogovou vrstvou je tvrdší česká věc. Domácí bydlení zdražilo tak, že část lidí začala hledat skuliny mimo mapu, na kterou byla zvyklá.
Nejde jen o dovolenou. Jde o možnost.
Zahraniční nemovitosti nejsou důkaz masového útěku
Když se v realitních novinách píše, že Češi mají letos největší zájem o byty v Itálii, neznamená to, že existuje přesná veřejná evidence českých kupních smluv v Kalábrii, Apulii nebo Toskánsku.
Silná data, která máme k dispozici, měří především vyhledávání a poptávku. Sreality.cz uvádějí, že v období březen až květen 2026 byla Itálie nejžádanější zemí mezi lidmi, kteří na portálu hledali zahraniční byty ke koupi či pronájmu. Meziročně šel zájem zhruba o pětinu nahoru. Chorvatsko skončilo druhé, Španělsko třetí a proti minulému roku oslabilo.
To je důležitý rozdíl. Hledání není koupě. Večerní prohlížení italských nabídek na telefonu není podpis u notáře. Ale ani to není prázdný šum. Vyhledávání ukazuje, kam se posouvá představivost lidí. A v realitách je představivost často první vrstva trhu.
Český kupec zatím nemusí mít v ruce letenku ani advokáta. Stačí, že se v jeho hlavě objeví otázka: proč bych měl za stejné peníze bydlet jen v Česku?
Itálie vyhrává v mezeře, kterou Česko zavřelo
Itálie má pro české oko zvláštní výhodu. Je blízko, krásná, kulturně srozumitelná a zároveň nerovnoměrná. Milán, Řím nebo Toskánsko nejsou výprodej. Ale italský jih, menší města a starší domy nabízejí pocit, který český trh z velké části ztratil: že ještě existuje prostor k manévru.
To není romantika, ale cenová geografie. Eurostat ve čtvrtém kvartálu 2025 ukázal, že ceny bydlení v Evropské unii meziročně rostly o 5,5 procenta. Ve Španělsku byl růst výrazně vyšší, v Česku také dvouciferný, zatímco Itálie zůstala pod evropským průměrem. Italský trh se nehýbe jedním tempem a právě v tom je jeho svod pro cizince.
Čech v Itálii nekupuje jen moře. Kupuje rozdíl mezi dvěma realitami. V Česku má často pocit, že každá dostupnější varianta už byla objevena, rozebrána, přeceněna a obklopena dalšími zájemci. V Itálii může narazit na objekt, který není jednoduchý, ale pořád působí jako začátek příběhu, ne jako konec možností.
Právě proto se sen o zahraniční nemovitosti neomezuje na nejbohatší. Nejde jen o vilu pro lidi bez starostí. Často jde o menší byt, apartmán, starší dům k úpravám nebo adresu v místě, které není ve vitríně globálního luxusu.
Nová chalupa neleží za Berounem
Češi mají druhý domov v kulturní výbavě. Chalupa nebyla jen budova. Byla to úniková komora z města, z práce, z paneláku, z režimu týdne. Místo, kde se člověk převlékl do starých věcí a svět se na dva dny zmenšil na zahradu, kamna, dřevo, pivo a oprýskaný plot.
Jenže česká chalupa už dávno není levná lidová instituce. V dobré lokalitě se z ní stala drahá nostalgie. V horší lokalitě zase často zůstává práce bez jistoty, že bude mít objekt za deset let smysl pro další generaci.
A tady vstupuje do hry zahraniční apartmán. Ne jako úplně nový sen, ale jako starý český reflex v nových kulisách. Mít místo, kam se dá odjet. Mít druhý rytmus. Mít adresu, která nepatří pracovnímu týdnu. Jen místo cesty na chalupu u lesa si část lidí představí let do Bari, jízdu do Chorvatska nebo byt ve španělském městě, kde se zima netáhne tak těžce jako u nás.
Zní to jako luxus. Někdy to luxus je. Ale psychologicky je v tom něco prostšího. Člověk nechce jen investici. Chce dveře, které vedou jinam.
Druhý klíč není jen investice
Realitní kanceláře rády mluví o výnosu, obsazenosti a krátkodobém pronájmu. To je pochopitelné. Čísla se prodávají snáz než neklid. Jenže u zahraničních nemovitostí se v české debatě míchá několik motivů najednou.
Právě v tom je fenomén tak silný. Zahraniční nemovitost je předmět, do kterého si různí lidé promítají různé strachy i naděje. Někdo v ní vidí moře. Někdo majetek. Někdo klid. Někdo důstojnější stáří. Někdo možnost odejít, aniž by musel hned emigrovat.
Druhý klíč není dramatické gesto. Je to nenápadná pojistka proti pocitu, že člověk uvízl v jediné verzi života.
Prospekt mlčí o vlhkosti, právu a sousedech
Teď je ale potřeba sundat z toho snu lesk. Zahraniční nemovitost není pasivní štěstí uložené do katastru. Je to cizí jazyk, cizí pravidla, cizí úředník, cizí řemeslník a často i cizí představa o čase.
Starý dům v Itálii může být nádherný na fotce a únavný v provozu. Vlhkost, střecha, statika, památková omezení, spoluvlastnické vztahy, vzdálená správa, místní daně, pojištění, poplatky společenství, sezónnost a právní kontrola dokumentace. To všechno je méně fotogenické než terasa, ale mnohem rozhodnější.
Kdo kupuje v zahraničí jen očima, může narazit rychle. Levnější cena na vstupu neznamená levnější život kolem. A atraktivní inzerát není záruka, že nemovitost bude snadno pronajímatelná, opravitelná nebo prodejná.
Nejnebezpečnější věta zní: ono se to nějak zvládne. V cizí zemi se tahle věta umí proměnit v dlouhé měsíce čekání, překládání, telefonování a řešení věcí, které se z Prahy zdály malé.
Evropa začne bránit vlastní bydlení
Druhá velká brzda není technická, ale politická. Místa, která žijí pod tlakem turistických pronájmů, začínají zvedat ruce. Pro místní obyvatele není cizí apartmán romantika, ale další byt, který zmizel z běžného života ulice.
Španělsko je v tom varováním. Krátkodobé pronájmy tam narážejí na víc pravidel, registrací a lokálních omezení. Debata o bydlení se v turistických městech zostřuje, protože lidé nechtějí, aby se jejich čtvrti změnily v kulisu pro kufry na kolečkách.
Tohle se může přelévat Evropou dál. Kdo kupuje apartmán s představou, že ho bude část roku pronajímat přes platformy, nemůže počítat s tím, že dnešní pravidla budou navždy. V mnoha destinacích bude přibývat otázka, zda má přednost investor, návštěvník, nebo člověk, který v místě opravdu žije.
A to je pro český sen důležité. Zahraniční nemovitost není jen osobní rozhodnutí. Vstupuje do živého města, vesnice nebo pobřežní oblasti, kde se střetává touha příchozích s únavou místních.
Největší chyba je kupovat náladu
Nejlepší otázka proto nezní: kde je to nejlevnější?
Lepší otázka zní: k čemu tu nemovitost opravdu chci?
Dovolená, dlouhodobé bydlení, penze, pronájem, rodinná rezerva a investice nejsou jeden cíl. Každý vede k jiné zemi, jiné adrese a jinému typu domu. Apartmán u pláže je jiný produkt než byt ve městě. Dům v kopci je jiný život než jednotka v rezortu. Levná nemovitost v odlehlé oblasti je jiný příběh než dražší adresa s dopravou, službami a stabilní poptávkou.
Kdo si to nevyjasní, nekupuje nemovitost. Kupuje náladu. A nálada je v realitách špatný poradce.
Dobrá zahraniční koupě musí obstát i ve všedním dni. Jak se tam dostanu v listopadu? Kdo otevře řemeslníkovi? Co se stane při havárii vody? Jaké jsou daně? Jak se bude objekt spravovat? Jak snadno ho jednou prodám? A budu tam chtít jezdit i tehdy, až první okouzlení vyprchá?
Češi nehledají jen moře. Hledají vzduch
Na českém zájmu o Itálii a další zahraniční nemovitosti je nakonec nejzajímavější, že nejde jen o realitní trend. Je to zpráva o náladě země.
Část lidí nevěří, že normální život půjde doma složit normální cestou. Bydlení je drahé, politika nervózní, budoucnost dětí nejistější, práce vyčerpávající a pocit bezpečné střední třídy se drolí. Zahraniční adresa se v takové chvíli mění v obraz volnějšího prostoru.
Ne každý ji koupí. Ne každý na ni má. Ne každý by ji opravdu chtěl spravovat. Ale už samotné hledání ukazuje, že česká představivost se pohnula za hranice.
Dřív se člověk ptal, jestli si pořídí byt, dům, nebo chalupu. Dnes se část lidí ptá, jestli celou svou budoucnost vůbec nechá v jedné zemi.
A v tom je ostré jádro celého fenoménu. Byt v Itálii není jen adresa u moře. Je to tichá anketa o důvěře v český život.
Dokud doma působí normální bydlení jako úzký průchod pro vyvolené, budou lidé hledat jiné dveře. Někdy v Chorvatsku. Někdy ve Španělsku. Letos stále častěji v Itálii.
Možná se za nimi nikdy natrvalo nezavřou.
Ale už jen vědomí, že existují, má dnes pro mnoho lidí cenu.
Kam dál
- Bydlení u D10: útěk z Prahy končí v další cenové pasti
- Euro a bydlení: společná měna byt nepostaví. Jen zdraží frontu?
- Holandský ráj: méně velkých slibů, víc obyčejných věcí, které fungují